Warunki najmu a epidemia

5 maja 2020


Najem lokali w kontekście stanu epidemicznego COVID-19

Kiedy na obszarze Polski ogłoszono stan epidemii COVID-19, a wydane rozporządzenia Ministra Zdrowia zaczęły błyskawicznie oddziaływać na nową rzeczywistość gospodarczą, otrzymaliśmy od wynajmujących i najemców lokali wiele pytań dotyczących tego, jak wprowadzone zakazy i ograniczenia wpływają na ich stosunki prawne, w tym dotyczące lokali o powierzchni przekraczającej 2000 m2.

W niniejszej publikacji w pierwszej kolejności omówimy najnowsze rozwiązania prawne dotyczące stosunków najmu wynikające z uchwalonej ,,specustawy”, a następnie regulacje prawne wynikające wprost z przepisów Kodeksu Cywilnego – oraz to w jakiej relacji pozostają one w stosunku do nowych rozwiązań wprowadzonych przez ustawodawcę.

Zmiany umów najmu a koronawirus

 

Przypomnijmy, że ustawa mająca na celu zwalczanie skutków wywołanych COVID-19 to ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374). W dniu 31 marca 2020 r. ogłoszono ustawę z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568). Przywołana ustawa przewiduje regulacje dotyczące zarówno stosunków najmu lokalu w ogólności, jak i szczególne rozstrzygnięcia dla najmu lokali znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m2.

Najem w obiektach handlowych powyżej 2000 m2 w okresie epidemii

 

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy). W naszej ocenie, nie należy przyjmować, że z mocy ustawy doszło do zakończenia stosunku najmu. Na okres epidemii (a raczej na okres obowiązywania związanych z nią zakazów) wygasają wzajemne zobowiązania stron (tym samym, najemcy powierzchni handlowej zwolnieni są z obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat na rzecz wynajmującego), jednak sama umowa i wynikający z niej stosunek prawny ulegają niejako zawieszeniu do czasu zniesienia zakazów. Innymi słowy – umowa trwa nadal.

Powyższa regulacja ust. 1 wchodzi w życie od dnia zakazu prowadzenia działalności w galerii handlowej. Przyjąć zatem należy, że od dnia wprowadzenia zakazów, wzajemne zobowiązania stron umowy najmu lokalu w obiekcie handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m2 wygasły. 

Powyższą wykładnię dotyczącą jedynie zawieszenia stosunku najmu potwierdzają dalsze zapisy ustawy. Uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy. Oferta powinna zostać złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia te przestają wiązać z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty. Regulacja wchodzi w życie od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności w galerii handlowej.

Dla pełnego zrozumienia powyższej regulacji, zobrazujmy ją przykładem:

Najemca prowadzi działalność gospodarczą w lokalu położonym w galerii handlowej o powierzchni przekraczającej 2000 m2. Z dniem wprowadzenia zakazu, który uniemożliwia mu prowadzenie działalności gospodarczej w tym obiekcie, wygasa obowiązek najemcy wynikający z obowiązującej go umowy, czyli przede wszystkim obowiązek zapłaty czynszu najmu na rzecz wynajmującego (przez czas obowiązywania zakazu). Po uchyleniu obowiązującego zakazu prowadzenia działalności w galerii handlowej, najemca – w celu możliwości skorzystania z ,,dobrodziejstwa” regulacji ust. 1 (czyli czasowego wygaśnięcia obowiązku zapłaty czynszu i innych opłat) – powinien w ciągu trzech miesięcy zaoferować wynajmującemu przedłużenie umowy najmu lokalu na dotychczasowych warunkach. Co ważne, okres przedłużenia obowiązywania umowy musi odpowiadać okresowi obowiązywania zakazów i zostać wydłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Przykładowo: jeśli zakaz obowiązywał przez 4 miesiące – po uchyleniu najemca ma 3 miesiące na złożenie ewentualnej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy aż o 10 miesięcy.

Co w przypadku, jeśli najemca nie wyrazi woli przedłużenia umowy?

 

Omawiana regulacja z jednej strony wydaje się być korzystna dla najemcy, z drugiej strony jednak wymusza na przedsiębiorcy odpowiednią ocenę jego sytuacji ekonomicznej oraz podjęcie decyzji co do planów prowadzenia dalszej działalności w dłuższym okresie czasu. Jeśli bowiem najemca wyrazi wolę kontynuowania stosunku najmu, musi zaakceptować to, że przez kilkumiesięczny dodatkowy okres będzie zobowiązany do wykonywania swoich zobowiązań wobec wynajmującego.

Co zatem w sytuacji, w której najemca nie decyduje się na przedłużenie umowy najmu? Przepis przewiduje wyraźnie, że postanowienia powyższe przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty. Tym samym, jeśli najemca w ciągu 3 miesięcy nie wyrazi woli przedłużenia umowy najmu – należy wówczas przyjąć za nieobowiązujące regulacje dotyczące wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron w okresie obowiązywania zakazów, a wynajmujący może domagać się najemcy wykonania swoich zobowiązań, tj. zapłaty zaległego czynszu i innych należnych opłat. Należy przyjąć, że sytuacji tej dotyczy wprost regulacja omawianego przepisu,  zgodnie z którą postanowienia ust. 1-3 nie uchybiają właściwym przepisom Kodeksu cywilnego regulującego stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Innymi słowy – jeżeli strony umowy najmu nie skorzystały ze szczególnej regulacji wprowadzonej ,,specustawą” – dla rozstrzygnięcia problemów związanych ze wzajemnymi zobowiązaniami stron należy skorzystać z regulacji przewidzianych w kodeksie cywilnym.

Przedłużenie umów najmu lokalu po epidemii

 

W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed 31 marca 2020 r. upływa po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych.

Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy. Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu obowiązywania tej umowy. Regulację tę ocenić należy jako mającą na celu niewątpliwie ochronę interesów najemców lokali. Ustawa przewiduje pewien katalog wyłączeń jego zastosowania, np. przepisu tego nie stosuje się do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.

Zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu

 

Ustawa antykryzysowa wprowadza zakaz wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu do 30 czerwca 2020 r.. Nie stosuje się go jednak w przypadku wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego, gdy lokator narusza podstawowe obowiązki lokatorskie określone w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów lub gdy przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego.

Jeśli wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy antykryzysowej, a przed 30 czerwca 2020 r. termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.

Zakazu wypowiadania najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu nie stosuje się w przypadku wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

  • naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu,
  • lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Najem w lokalach nieznajdujących się w obiektach handlowych powyżej 2000 m2

 

Omówiona w pierwszej części niniejszego tekstu regulacja ustawy antykryzysowej nie obejmuje swoją hipotezą umów najmu w obiektach handlowych o powierzchniach mniejszych niż 2000 m2. Nie jest to rozwiązanie fortunne, gdyż najemcy lokali znajdujących się w innych miejscach niż wielkopowierzchniowe obiekty handlowe również objęci zostali zakazem prowadzenia działalności gospodarczej (np. zakłady fryzjerskie czy kluby fitness). Ich sytuacja dotycząca braku możliwości prowadzenia działalności jest zatem tożsama z sytuacją najemców w dużych galeriach handlowych, ale ochrona już nie. W związku z tym, zarówno najemcy jak i wynajmujący mogą powoływać się na regulacje Kodeksu cywilnego.

W pierwszej kolejności, w razie problemów z należytym wykonywaniem umowy najmu, warto podjąć negocjacje co do swoich zobowiązań. Na tym etapie wspomnieć należy o przepisie wyrażającym swobodę zawierania umów, tj. przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego. Mając na uwadze jego postanowienia, strony mogą ułożyć stosunek prawny z uwzględnieniem nowej sytuacji związanej ze stanem epidemii (treść lub cel umowy nie mogą być jednak w wyniku podjętych rozmów sprzeczne z właściwością [naturą] stosunku prawnego, ustawą lub zasadami współżycia społecznego).

Analiza umowy najmu obu stron

 

Jednocześnie strony powinny poddać analizie postanowienia zawartej przez siebie umowy. Obowiązujące przepisy prawa nie dają bowiem stronie co do zasady możliwości do jednostronnego postanowienia o zaprzestaniu wykonywania swojego zobowiązania – tj. w przypadku najemcy – nie dają możliwości jednostronnego zmniejszenia wysokości czynszu czy też całkowitego zaprzestania jego płacenia. Innymi słowy, zaprzestanie wykonywania działalności w lokalu nie zwalnia z obowiązku zapłaty czynszu.

Zmiany umowy najmu obu stron przez siłę wyższą

 

Strony umowy mogły jednak w umowie zamieścić postanowienia, regulujące dalsze stosunki gospodarcze w sytuacji, w której wykonanie przez jedną z nich zobowiązania napotyka znaczne trudności bądź staje się zupełnie niemożliwe. Oznacza to tym samym, że umowę należy poddać analizie pod kątem tego czy zawiera ona postanowienia, które np. w przypadku wystąpienia sytuacji nadzwyczajnej i nieprzewidywanej przez strony (siły wyższej) – takiej jak stan epidemii i wszelkie jego skutki – pozwalają np. na zwolnienie najemcy z obowiązku uiszczenia czynszu najmu bądź też obniżenie wysokości czynszu przez czas trwania przeszkody. Jeżeli strony przewidziały takie sytuacje i zawarły w umowie odpowiednie klauzule – powinny one oczywiście znaleźć zastosowanie.

W innym wypadku, w razie niewykonywania zobowiązań – rozważenia wymaga odpowiedzialność przewidziana w przepisie art. 471 Kodeksu cywilnego za niewykonywanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

Możliwe są jednak scenariusze, w którym najemcy będą próbować zmniejszyć/wyeliminować skutki aktualnego braku możliwości wykorzystywania lokali do prowadzonej przez nich działalności. Jednym z nich są propozycje najemców dotyczące obniżenia wysokości czynszu lub innego rodzaju modyfikacji zobowiązań stron – z powołaniem na nadzwyczajną zmianę stosunków i konieczność ingerencji w stosunek prawny łączący strony, o której mowa w przepisie art. 3571  Kodeksu cywilnego (klauzula rebus sic stantibus). Wyrażona tym przepisem zasada nadzwyczajnej zmiany stosunków umożliwia zmianę stosunku prawnego, wysokości świadczenia bądź nawet rozwiązanie umowy jednak obwarowana jest określonymi warunkami.

Wskazać należy, że istotne znaczenie ma tu wymóg trwałej zmiany okoliczności. W doktrynie wskazuje się, że nie chodzi o przemijające zakłócenie sytuacji, ale o jej trwałe przeobrażenie. Trwałość ta powinna podlegać ocenie w powiązaniu z przesłanką nadmiernej trudności lub rażącej straty w razie spełnienia świadczenia oraz przy należytym uwzględnieniu specyfiki każdego z zobowiązań. Jeżeli bowiem korzyści związane z wykonywaniem umowy miałyby się zrealizować w danym momencie  i nie mogą być osiągnięte w czasie dłuższym – to nawet przemijająca zmiana okoliczności może uzasadniać powołanie się na klauzulę rebus sic stantibus. Jeśli jednak pobieranie korzyści z umowy jest rozłożone w czasie, przejściowa zmiana okoliczności nie uzasadnia zastosowania ww. klauzuli. Każdy stosunek prawny, jego specyfika i powiązane z nim okoliczności gospodarcze mogą oczywiście skutkować różną oceną orzekających w sprawie Sądów. Na uwadze należy mieć również, że Sąd który będzie rozstrzygał czy i w jakim stopniu ma ingerować w treść umowy, za stan właściwy do orzekania będzie brał stan obowiązujący w chwili zamknięcia rozprawy, tak bowiem stanowi regulacja przepisu art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jak rozwiązywać problemy na drodze prawnej w trakcie epidemii?

 

Branie za podstawę rozstrzygnięcia stanu istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy jest niewątpliwie istotną wadą obniżającą praktyczny walor zastosowania wyżej wymienionej instytucji. W chwili wytoczenia powództwa spełnione mogą być bowiem wszystkie jego przesłanki:

  • nadzwyczajna zmiana stosunków,
  • nadmierne trudności,
  • groźba rażącej straty,
  • związek przyczynowy między nimi,
  • nieprzewidywalność zmiany stosunków w chwili zawarcia umowy.

Długotrwałe postępowanie może sprawić, że w chwili wydania wyroku mogą być już nieaktualne. Niemniej podkreślić należy, że ww. klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków (rebus sic stantibus) to instytucja nieco ,,zapomniana” w ostatnich latach (zasadniczo nie mieliśmy przez wiele lat do czynienia z nieprzewidywanymi wydarzeniami o takiej skali) i dopiero obecnie obowiązujący stan epidemii oraz rozstrzygnięcia Sądów zapadające na jego gruncie dadzą w rzeczywistości jednoznaczną odpowiedź na pytanie jak w praktyce rozwiązywać wyżej omawiane problemy orzecznicze.

Inny scenariusz postępowania najemcy – w zakresie rozwiązania stosunku prawnego – to art. 495 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Jego zastosowanie nie jest jednak proste, ponieważ wymaga wykazania stanu niemożliwości świadczenia. Stan epidemii z kolei, choć niewątpliwie rodzący bardzo dużo problemów prawnych, jedynie czasowo wstrzymuje prowadzenie określonych działalności gospodarczych i może nie spełniać tego warunku.

Wynajmujący w takiej sytuacji będą bowiem podnosić, że nałożony przez władze zakaz prowadzenia działalności określonego typu obiektywnie nie przeszkadza najemcy dokonać zapłaty czynszu, a jedynie znacząco utrudnia wykonywanie swojego zobowiązania umownego. Nadto, wynajmujący wskazują, że oni wypełniają swoje zobowiązania umowne – pozostawiają bowiem lokal do dyspozycji najemców, najemcy korzystają z niego poprzez chociażby przechowywanie w nim należących do nich rzeczy. Wynajmujący ponoszą ponadto koszty związane z utrzymaniem budynku, w którym znajduje się wynajmowany lokal.

Ustalenia w ustawie antykryzysowej w sprawie umów najmu

 

Podsumowując, ustawodawca przewidział w ustawie antykryzysowej [ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374) zmieniona ustawą z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw (Dz. U. z 2020 r., poz. 568).] szczególne regulacje dotyczące umów najmu. Niektóre z nich, jak regulacja przepisu art. 15ze ustawy dotyczą jedynie stosunków najmu lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży przekraczającej 2000 m2.

Najemcy takich lokali mają możliwość skorzystania z tych regulacji (na marginesie tylko stwierdzić należy, że decyzja co do dalszego bytu umów najmu należy de facto do najemców – to oni mogą przedstawić wynajmującym ofertę przedłużenia stosunku najmu) i zawiesić niejako obowiązek uiszczania czynszu najmu i innych opłat na czas obowiązywania zakazów prowadzenia działalności. Z drugiej strony mogą podjąć decyzję o nieprzedłużaniu umów najmu – wtedy zastosowanie znajdą regulacje Kodeksu cywilnego. Ustawodawca przewidział również inne chroniące interesy najemców regulacje – jak chociażby zakaz wypowiadania umów najmu i wysokości czynszu. Pomimo tego, w przedstawionych w niniejszym artykule sytuacjach, nie należy również zapominać o przepisach Kodeksu cywilnego i przewidzianych tam rozwiązaniach. Proces uchwalania nowego prawa jest obecnie bardzo szybki, sytuacja rozwija się dynamicznie, niestety wraz z problemami przedsiębiorców. Można jednocześnie postawić tezę, że dopiero za kilka dobrych miesięcy – orzecznictwo Sądów rozstrzygnie wszelkie praktyczne problemy stosowania ww. regulacji.

Upadłość spółki – pierwsze kroki

Stosowanie klauzuli Rebus sic stantibus w czasie epidemii

Niewypłacalność przedsiębiorcy